Jak prodat dům rychle a za dobrou cenu

Začátkem tisíciletí jsme s rodinou bydleli v novostavbě na malé vesnici poblíž Jaroměře. Když už děti přestaly být miniaturní, našli jsme si trochu větší bydlení ve městě. S tím vyvstal i úkol vesnický dům prodat. To byl rok 2015 a na rozdíl od současné doby (2019) bylo nemovitostí na prodej vcelku dost, což jejich cenu tlačilo dolů. (A ta doba zas asi přijde … a odejde atd.) Přemýšlela jsem, jak dům prodat za adekvátní cenu – neboli jak zbytečnými chybami při prodeji nesnížit jeho hodnotu. U nemovitostí se většinou smlouvá dolů minimálně po sto tisících, což už běžnému člověku připadá jako částka, o kterou se vyplatí trochu zabojovat. Nastudovala jsem si k tématu dostupné informace, naroubovala je na vlastní představy a výsledek předčil všechna očekávání. Pokud vás čeká podobný prodejní proces a chcete investovat pár minut svého času, je tenhle text právě pro vás, protože v něm popisuji, jak připravit dům na prodej, jak se obejít bez realitky, jak zvládat prohlídky a jak realizovat samotný prodej co nejsnáze a přitom bezpečně.

1. Příprava na focení a natáčení

Když se setkáte s dvěma lidmi a jeden z nich páchne, uděláte si rychlý obrázek (spíš tedy čuch) a upřednostníte toho netchoře. Když uvidíte na fotkách obývák černobylského ražení, vaše mysl, nepatříte-li ke gothic subkultuře, nezasvítí jásavým nadšením. První dojem existuje, hezká fotka prodává a tak dál – prostě má smysl odprezentovat dům hezky. Velká část inzerentů, včetně těch z velkých realitek, má ovšem z nějakého důvodu za to, že nejlepší fotky se udělají mobilem proti oknu a že čím tmavší místnost a víc nepořádku, tím líp. Sama vím, když jsme sháněli dům v Jaroměři, jak na mě mnoho obrázků působilo a kolik fantazie to chtělo, aby se nabízené nemovitosti nejevily jako lokace Hitchcockových filmů.

Dobrý první dojem z našeho domu jsem hodlala dosáhnout kvalitními fotkami uklizených prostor. V domě jsme stále bydleli – dva dospělí, co „ovládají chaos“, dva mrňousové, co se při vytváření chaosu naprosto neovládají, psy nepočítaje, plus téměř deset let zabydlování… Přípravu na focení jsem vzala zároveň jako příležitost zbavit se před stěhováním zbytečných věcí, nízce přitom využívajíc faktu, že děti odjely na tábor. Celých deset dní jsem v plném nasazení řádila uvnitř i venku.

Interiér by měl být na focení co nejvíce volný, vzdušný a zbavený osobních věcí. Kromě úklidu, redukce množství předmětů a seškrábání nálepek ze dveří jsme například ještě vynesli ven obří fikus, který vizuálně velmi zmenšoval obývák. Těsně před focením jsem pak schovala ručníky, kartáčky na zuby a podobné dekorace, postele opatřila přehozy a sklapla záchodové prkýnko.

Venku bylo nutno vyplet všechny nezatravněné prostory, posekat trávu a vykydat prostor u garáže, v němž našla domov různá prkna, zbytky stavebních materiálů a věci určené do sběrného dvora, „až tam bude cesta“. Člověk vůči takovýmto místům a předmětům oslepne, když kolem nich denně chodí. Je potřeba podívat se na celou nemovitost očima zájemce o koupi a pro tyto oči ji připravit.

Úklid byl tedy proveden a zbývala druhá část tvorby dobrého prvního domu, a sice kvalitní fotky. Většina lidí si myslí, že jsou nadprůměrně dobří řidiči, že se nadprůměrně dobře vyznají v myšlenkách druhých lidí a že umí udělat dobré fotky. Já si o sobě to poslední nemyslela, pročež jsem se domluvila s jednou jaroměřskou fotografkou, aby nám dům nafotila. Řekla si za to pár stokorun a ty se určitě vyplatily.

Hned po skončení fotografování jsem vzala do ruky kameru. Video je in. Předem jsem si napsala text a podle něj pak obcházela příslušná místa. Komentář načetl manžel, vybaven pro to, dle mého názoru, příjemnějším hlasem. Protože videa točím a stříhám pro svou práci, nepotřebovala jsem k tomuto účelu externí služby. Jak by video mohlo vypadat a jaké informace by v něm neměly chybět, na to se podívejte tady. Zásady jsou – maximální stručnost a jednoduchost při konzervativním podání všech relevantních informací. Nemusí to být sterilní profi-dílo, lidskost je taky in. S délkou byste se měli vejít do pěti minut, abyste vyhráli boj o pozornost člověka, který se na to bude dívat. Jinak se dívat nebude.

2. Zveřejnění nabídky

Máme fotky, video a připravili jsme si výstižný text nabídky. (V textu by měly být uvedeny podstatné informace a výhody nabízené nemovitosti. Při psaní se můžete inspirovat jinými nabídkami, které se vám líbí.) Je potřeba vyřešit otázku, jak nemovitost nabídnout a prodat – s realitkou, nebo bez?

Pokud se rozhodnete pro realitní kancelář, dostane se vám ochotného servisu od inzerce přes vyřízení PENB štítku po pomoc s prodejem. Idyla je vyvážena těmi zhruba čtyřmi procenty z ceny nemovitosti, které si realitka za své služby naúčtuje. U domu za tři miliony to dělá 120 000 Kč.

Služby realitní kanceláře jsou možnost, nikoli však nutnost. Kdo si věří a chce tomu dát čas, může si nemovitost prodat zcela sám, vyinzerovat na příslušných místech (od placené inzerce na velkých serverech po bezplatné inzeráty na tabulích v supermarketech) a postarat se o správné znění smlouvy a bezpečný převod peněz.

Nebo třetí možnost – určitý kompromis. Existují služby, které vámi sestavený inzerát pošlou na nejdůležitější inzertní místa, dodají vám kupní smlouvu a poradí, co a jak. Na internetu je najdete třeba na dotaz „prodej domu bez realitky“. Tuto variantu jsme zvolili i my. Cenově to byla tisícovka za měsíc inzerce plus cca deset tisíc za sestavení kupní smlouvy.

Dům byl vyinzerován na asi dvaceti nejvýznamnějších místech na internetu a naším úkolem bylo jednat s případnými zájemci. Nečekala jsem žádné zázraky a doufala, že do zimy se nám snad povede dům prodat (byl začátek srpna). Inzerát jsem oživila v jeden pátek večer – říkala jsem si, že přes víkend bude stejně mrtvo a že se aspoň vychytají nedostatky či technické potíže s nabídkou, vyskytly-li by se nějaké. Jenže už v sobotu se ozvali první zájemci, v neděli druzí a v dalších dvou dnech tři další. Ti první si s námi dohodli prohlídku domu hned na pondělí.

3. Prohlídky

Na prohlídku má být dům uklizen, vyvětrán a zbaven toho, co je člověku nejdražší. Děti a psy jsme tedy vždycky odvezli k mé mámě. Někdo má sice rád mokré čumáky, čuchání k zadku a děti probíhající domem s různými zbraněmi a hlasitými projevy radosti ze života, ale takových zájemců není většina a rozhodně žádným nevadí se bez těchto jevů obejít. Následovala ještě prohlídka trávníku za účelem odstranění případných psích exkrementů.

Někteří prodávající si v této situaci připadají jako na zkoušce a chápe se jich značná nervozita. Z toho si případně nic nedělejte, ono to na vás asi nebude vidět, i když uvnitř budete umírat hrůzou, co jste to zas řekli a co bude dál.

Na prohlídku je dobré mít připravená poslední vyúčtování energií, aby byly jasné náklady na provoz nemovitosti. Náš dům se vyznačoval velmi nízkou energetickou náročností, takže bylo s čím se vytahovat. K zahození není ani projektová dokumentace a můžete si připravit i jakýsi prospekt – pár vytištěných fotek a text inzerátu s kontakty, kterým můžete zájemce vybavit na jejich domácí přemýšlení.

Asi zbytečná poznámka – při nabízení nemovitosti je dobré nelhat ani nezatajovat případné vady. Prodávající za vady stejně pět let ručí, takže se nevyplatí způsobovat si špatné spaní a případné budoucí problémy.

Nám přišli zmínění první zájemci na prohlídku v ono pondělí. V úterý pak přišli druzí, ale to už volali ti první, že dům berou. Dohodli jsme se na slevě sto tisíc z původní nabídkové ceny, což je v dané cenové hladině víceméně očekávaná minimální sleva, takové gesto dobré vůle, s nímž jsme už předem počítali. Dům byl tedy zadaný a od zveřejnění inzerátu neuplynuly ani čtyři celé dny.

4. Prodej

K prodeji je potřeba shodnout se s kupujícími na znění smlouvy a dohodnout způsob zaplacení. Kupní smlouvu by si asi právnický laik zvládl po určitém studiu informací napsat i sám; v případě prodeje přes realitní kancelář se o smlouvu postará právě RK. My jsme si nechali kupní smlouvu zpracovat od oné „bez realitky“.

Pokud jde o převod peněz, zde je více možností. Základní jsou tyto: Realitní úschova – kupující převede částku na účet realitní kanceláře a ta ji v souladu se smlouvou vyplatí prodejci. Advokátní úschova – totéž, jen peníze nejsou u realitky, ale u advokáta. Realitka může zkrachovat nebo se s penězi odebrat na Bahamy; advokáti moc nekrachují, ale Bahamy by mohly mít přitažlivost i pro ně. V praxi se ani jedno moc často nestává. Přesto vím o jednom bývalém jaroměřském advokátovi, který peníze klientů prohrál na automatech a nyní je za to ve výkonu trestu. Naprosto minimální rizika jsou u úschovy notářské. Je to sice služba zřejmě nejdražší, ale podle mě se v tomto případě šetřit nevyplatí. Notář(ka) otevře účet v bance speciálně určený pouze pro danou transakci, kupující na něj převede peníze a jakmile je zapsán jako nový vlastník v katastru nemovitostí (případně jako člen družstva apod.), notář(ka) pošle částku prodávajícímu a kousek také finančnímu úřadu coby daň za to, že jste podali dům, který jste postavili ze svých už tak zdaněných peněz. Za notářkou úschovu jsme platili něco kolem 12 tisíc Kč.

Tímto úkonem se tedy proces prodeje završil. Dům jsme prodali v podstatě během čtyř dnů a za cenu velmi blízkou původní nabídkové ceně. Měli jsme určitě trochu štěstí (zejména na slušné zájemce, kteří dodrželi všechno, co jsme si dohodli), ale příčinu tohoto úspěchu, jde-li to tak nazvat, vidím zejména v důkladné přípravě – uklizeno, mnohé odstraněno, pořízeny pěkné fotky a video. Ušetřili jsme i sto tisíc korun tím, že jsme se obešli bez realitky, a přitom jak smlouva, tak převod peněz byly zajištěny profesionálně a bezpečně.

Pokud vás něco podobného čeká, tak hodně a rychlého zdaru!